南海擬試點集體土地抵押融資 或牽手農商行
原標題：南海擬試點集體土地抵押融資
或牽手農商行，釋放集體土地資本活力
南海在集體建設用地入市流轉方面做出大量探索。
圖為瀚天科技城，在集體土地上建起的都市產業高地。 盧奕誠 攝
南海集體建設用地入市探索又有新動向。
上周的南海區十五屆人大四次會議分組討論上，佛山市委常委、南海區委書記鄧偉根曾明確向南海農商銀行提出："能不能先走一步，試點集體土地抵押放貸？"一周後，這一建議已進入實際磋商階段。
這與今年剛剛出爐的中央一號文"賦予農民更多財產權利"的精神高度契合。在這份一號文件中，對於"引導和規范農村集體經營性建設用地入市"，凝練地表述為"允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股"。而在南海，除瞭出讓、出租的一級市場外，已經開始向轉讓、轉租、抵押的二級流轉市場深入探索，其中對集體建設用地使用權抵押融資機制的探索，已被列為重點並提升議事日程。
根據國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英估算，如果集體建設用地抵押融資普及，集體建設用地的流轉價格至少可增長1-2倍，單位GDP產出將增加2-4倍。集體建設用地的資本活力得以進一步釋放。
撰文：南方日報記者 黃艷姿 策劃：南方日報記者 林煥輝
經聯社長的憂愁
大瀝聯滘社區至今未有集體土地抵押融資的例子，有的隻是企業用集體土地上蓋物業抵押獲得的少量貸款。這也是南海的普遍狀況--2010年至去年底，南海通過農村集體資產管理交易平臺進行的1568宗集體建設用地流轉中，僅有7宗是抵押融資。而抵押融資難的最大原因，在於抵押"憑證"，集體建設用地使用權的獲得。
"我們沒有一宗集體土地抵押融資的例子，隻有企業用集體土地上蓋物業向銀行抵押貸款的，不過能貸到的錢也很少。"大瀝聯滘社區經聯社社長黃樹榮說，"例如投入1萬元蓋起來的物業，最多隻能貸到5000元。跟國有建設用地上蓋物業能貸到的錢相比，差遠瞭。"
這是南海集體土地，尤其是集體建設用地使用流轉的普遍狀況。數據顯示，2010年至去年底，南海通過農村集體資產管理交易平臺出讓的集體建設用地使用權為22宗，面積282畝；出租集體建設用地1539宗，面積8737畝；成功抵押融資的僅有7宗，面積133畝。
為何集體建設用地抵押融資如此之難？"最大的難點是在抵押權的實現。"南海區國土城建和水務局常務副局長黃文富釋疑說，集體土地分為所有權和使用權。目前南海已經完成集體土地確權工作，全區224個經聯社和2031個經濟社的所有權界線全部核定。換言之，集體土地所有權和使用權基本掌握在集體經濟組織中。
而集體建設用地抵押融資必須要土地使用證。但根據國傢法律規定，唯有"出讓"的形式，國土部門方能通過交易平臺，將集體土地的使用權證由集體經濟組織轉移到土地購買方手上。憑此證，購買方才能到銀行進行抵押貸款。
但截至目前，南海98%以上的集體建設用地流轉都以出租的方式進行，如此一來，集體土地的使用權仍然掌握在集體經濟組織手中，土地承租方隻能獲得集體土地使用權他項權證。而該證無法成為有效的貸款憑證。
即便承租方租用土地並在其上建設物業，以物業貸款，也隻能獲得相對偏低的貸款--與國有建設用地上蓋物業抵押價值相當於物業加土地的價值不同，集體建設用地上蓋物業，由於沒有土地使用權證，就隻能單計算物業價值，也因此有瞭"黃樹榮們"的憂愁--集體建設用地上蓋物業抵押貸款的放款額度偏低。
現行政策與上位法的沖突
相比引導村民從"出租"向"出讓"轉變，更大的難題在於現行政策與上位法的沖突。這使得土地購買方、承租方的利益得不到法律保障。由此導致的結果不僅是抵押貸款難，更深層次而言，在土地指標收緊的情況下，或將直接影響依靠租地建廠擴張產能的優質企業去留，進而影響當地經濟發展。
要實現集體建設用地的抵押融資，似乎隻有轉變其流轉方式，以"出讓"代替"出租"。但此中仍然難點重重。
先是村民意識的轉變問題。按照相關法律規定，凡是涉及集體建設用地使用權流轉的，必須經本集體經濟組織2/3以上成員，或2/3以上村民代表同意。但相當大部分的村民仍然認為，出讓意味著失去對土地的處置權，不利於自身利益的獲取。
另一個更大的難關在於現行政策與上位法的沖突。事實上，早在2005年，廣東就已出臺《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》，探索建設統一的建設用地市場，包括允許集體建設用地流轉，並明確"集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限"，即允許集體建設用地可按工業用地50年、商業用地40年等的標準出讓、出租。而黨的十八屆三中全會上也明確提出"建設統一的建設用地市場"；今年中央一號文，也再度明確"引導和規范農村集體經營性建設用地入市"。
但在國傢層面的法律中，如《土地管理法》第六十三條明確規定："農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。"《合同法》第214條亦規定"租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效"。
"一旦發生糾紛，法院判決依據的是法律，而不是政策。"黃文富說，雖然政策已經順時而變，但法律層面還沒有跟上。一旦發生糾紛，集體土地的購買方，或者是租賃方的權益得不到保障。
由此帶來的影響是直接可感的。銀行因此謹慎對待，卡緊集體土地抵押放款隻是其中的一個方面。在上周召開的南海區政協十二屆四次會議分組討論上，維尚傢具董事長付建平就曾坦言，現在企業急需擴大產能，但因為沒有用地指標，隻能靠租地，但租地後需要自己投一大筆錢去建廠房。
問題由此而來：在企業花大價錢將廠房建起來後，將來土地租約到期，或是與出租方發生糾紛，廠房怎麼處理，也跟著一起"到期"回收甚至直接判為出租方所有？企業對此顧慮重重，或將直接影響優質企業的去留，進而影響當地經濟發展質量。
或選取試點封閉運行
根據國研中心專傢劉守英估算，如果集體建設用地抵押融資普及，即使按照目前國有建設用地抵押價值的一半來計算，整個南海區的全部融資規模將提高120%，集體建設用地的流轉價格至少可增長1-2倍，單位GDP產出將增加2-4倍。鑒於此，南海已和南海農商行商談、探索集體建設用地抵押融資機制。
"缺乏抵押融資功能，極大限制瞭集體建設用地的產出水平和農民財產性收入。"劉守英大致估算瞭集體建設用地抵押融資將為南海帶來的變化：南海集體建設用地占到全部建設用地的71%，即使按照目前國有建設用地抵押價值的一半來計算，整個南海區的全部融資規模將提高120%，集體建設用地的流轉價格至少可增長1-2倍，單位GDP產出將增加2-4倍。
有鑒於此，在上周的南海區十五屆人大四次會議分組討論上，佛山市委常委、南海區委書記鄧偉根曾明確向南海農商銀行提出："能不能先走一步，試點集體土地抵押放貸？"
事實上，為使之成為現實，南海早已做瞭大量準備，包括上述所言的完成集體土地所有權、使用權的確權，並在《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》的基礎上，制定南海具體的實施辦法及流程，設立集體資產管理交易平臺，建立出讓、出租基準地價和基準租金體系，為集體建設用地出讓、出租提供依據。
目前，南海正草擬《集體建設用地使用權轉讓、轉租、車貸高雄梓官車貸汽車貸款屏東崁頂汽車貸款抵押試行辦法》及實施細則等，並已成立集體土地交易中心，搭建公開透明的流轉平臺，完善集體建設用地二次流轉體系。
而上述一系列探索與嘗試，都在為集體土地的抵押貸款，釋放資本活力打下基礎。未來，南海將在兩方面著手推動集體建設用地的抵押融資，包括引導集體經濟組織增加集體建設用地出讓宗數，獲取抵押資格；以及與南海農商行蹉商、探索包括出讓、出租等方式在內的集體建設用地抵押融資機制。
"可以考慮選取一兩個條件成熟的項目作為試點，封閉運行，擔保基金介入提供後方保障，分擔風險。"鄧偉根說。
但正如此前國務院發展研究中心劉世錦、劉守英等專傢所言，南海雖已在建立統一的建設用地市場方面進行瞭大量的地方政策創新和制度試驗，也已取得瞭顯著成效，但一直面臨著難以突破國傢大法制約的困境，"需要更高層面的支持"。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-24/10103899026.shtml
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