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付先生說；"2012年12月底，自己才把萬科東薈城的房子簽下來，說實話自己真的很慶幸，如果現在買的話，自己至少多花，相當於自己一年的工資也沒那麼多"。
說到今年上半年房價漲幅最快的，那就不得不看看廣州樓市瞭，2013年，廣州上半年房價連續5個月位居全國房價漲幅之首，一手住宅均價攀升至每平米16082元，截止到6月底，廣州上半年連續拍出瞭5塊"地王"。"限漲令"下，廣州的房價可以說是逆市上揚，廣州的房價是如何被推高的呢？
對自己2012年果斷出手買房，感到慶幸的不隻是付先生，在金沙洲地區的金名都售樓處，我們見到瞭剛剛收房入住的業主，小陳說：" 最慶幸還是自己買瞭一套房子，然後現在雖然說每個月都要月供，還是壓力蠻大的，付完月供自己也沒剩多少錢瞭。雖說按揭壓力大，但小陳還是在暗自慶幸，自己躲過今年的房價上漲。"
"這邊是我們買賣雙方資金監管的一個平臺，在我們成交的過程中，我們發現買賣雙方除瞭產權的一個轉移之外，幕後的其實是資金的一個安全性，包括賣方也好買方也好，資金安全性，所以我們就和光大銀行搭建瞭一個服務性高雄房屋民間信貸轉貸缺錢急用哪裡汽車貸款的一個平臺"。
秦虹表示，在樓市供求關系還沒有得到有效緩解的前提下，調控房價的最有效、最直接的手段，就是土地政策的調控。
周六早上，朝陽門地鐵出口聚集著許多人，工作人員正忙著引導，趕來參加周末看房團的人們上大巴車，路邊停放十幾輛大巴車分亦莊、通州兩個看房線路，我們發現看房團的人群中，主要以非北京戶籍的年輕人居多。
現在廣州城區的房價已經漲到每平米3、4萬元，老百姓隻能來廣州近郊買房。而這裡的新開樓盤房價也在上漲。在萬科東薈城樓盤，旁邊還有個樓盤叫中海譽城，中海譽城 2013年初的新盤均價應該是每平米1.2萬元，而現在6月份推出的新盤，應該是每平米1.5萬元，房價上漲至少20-30%。
當我們上前與小夥子瞭解，最近北京房價上漲情況時，小夥子指著眼前的十幾輛看房大巴車說；"最近房價還在漲啊，你看看房都好幾輛大車，能掉得下來嗎？"
通州地區的房價都漲到每平米2.4萬元，年初，樓市調控政策要求各地房價平穩，怎麼通州的房價還是漲上去瞭呢？小劉解釋說；如今新開樓盤多數開發商，都采取拆分購房款手段來推高新盤房價，原本是精裝商品住宅的房價，被開發商分成瞭毛坯房價格報建委備案房價，而開發商再另收取每平米3000元的精裝修費。
2012年底，當時付先生購房總預算是160多萬元。120平米的精裝三居，首付房款一次性繳納100多萬元，付先生隻能先賣瞭番禺的小房子，再向朋友借錢湊上首付。
"因為現在東邊發展也比較好，然後可能也有一些未來的漲的空間，所以想看一看，反正因為買房一部分是為瞭自己住，還有一部分為瞭投資嘛，還必須要有一定的升值空間，所以想看看這條線"。這對小夫妻，兩年前年在北京租房結婚，他們說，參加看房團不但可以節約看房時間；而且還可以多看幾個樓盤，這是現在許多年輕看房人的首選。這時，剛趕到的一對看房人，又轉頭往回走，我們急忙上前攔住他們。小夥子說；自己原本是要看通州一套50多平米，總價100萬元的小戶型樓盤，但工作人員告知這個樓盤取消瞭看房團行程。
售樓處銷售員指著沙盤介紹說：價格現在沒有，但是我們現在在網上報批瞭，但是我們定價的話，會根據這個市場的購物需求，然後定一個價格，那麼這個價格目前在周邊你可以去做參考，包括新盤也好，二手房也好，在果園地區的二手房現在目前的價格都是在兩萬二、兩萬三，有的可能房型更好的話，可以賣到兩萬四，
小劉說；"自己覺得北京房價，就說漲的真的是有點出乎自己的意料，剛開始就說在2012年上半年的時候說想買房，等看著房價有下降的趨勢，就想再等一等，說看看2012年下半年或者2013年初的時候看看房價能不能再降一點，那時候就說，到瞭2012年底的時候，看那房價就覺得有點漲瞭，想年後再看看，結果過瞭年之後，感覺房價又突然間蹭蹭蹭漲的特別快。就有點接受不瞭瞭，現在就趕緊看看，等不瞭瞭，等不起瞭"。
二：拆分購房合同 推高新盤房價
貸款中心的業務員小張，將我們帶到鏈傢與光大銀行共同搭建的二手房交易資金監管平臺，現在鏈傢地產分佈在北京的900多傢中介門店，近八成資金監管和房屋交易都是在這裡完成的。
付先生說"像萬科東薈城，自己對這個盤比較瞭解，這個樓盤是不愁賣的，雖然談不上瞭日光盤，但是基本上不愁賣的，最多一個月肯定銷售完"。
小劉說；自己是要結婚才開始考慮買房的，買房款的首付都是要雙方父母"贊助"。自己每月來還銀行的"月供"。自己希望在通州挑選一套90平米總價低的小戶型，這樣首付款可以少些，自己的每月按揭貸款壓力也會減輕，小劉急忙向售樓人員打聽開盤房價。
"如果我現在買的話，我至少多掏幾十萬的錢，才能買相等面積的房子，這樣的。如果換句話說，我現在買我也不一定能買得起這個房子瞭"。付先生告訴我們："現在均價是一萬六，如果買好一點朝向的話要一萬七，我想買一個120多平方，就要將近200多萬，已經超過我的預算瞭"。
下半年，銀行資金還是比較收緊，銀行取得資金的成本在疊高的情況下，風險意識也在增加，銀行更不願意把有限的資金，放在利潤比較薄的首套購房的業務上面，首套購房的市場優惠，它會慢慢的退出市場。特別是二手房市場，是樓市的"溫度計"、"傳感器"，對調控政策、市場變化非常敏銳。林倩強調："不管是差額20%的個人所得稅，或者是剛剛發生的7月1號的最低過戶指導價的一個調整，這些都影響瞭北京的它的一個購房成本，那麼大傢也看得越來越清晰，覺得未來的市場可能購房成本會越來越高，不管是稅費或者是銀行資金的收緊，利率的市場化，都會讓這個購房成本越來越高"。
購房成本的上漲似乎並沒有阻擋住剛需購房人群，大量的剛需購房人不斷湧入二手房市場，造成上半年調控二手房政策接連出臺，但就是這樣一套"組合拳"，北京的房價依然穩步上漲。林倩說："當你購房成本提高的時候，你的購房意願是下降的，但是呢我們剛也分析到，現在的購房人，他是預期未來成本會越來越高的，那在這種心理預期和實質負擔的這種矛盾當中，購房人究竟怎麼選擇，因為他似乎現在也沒有更好的選擇，如果他是剛性需求的話，他隻能入場購房"。
漲升中的樓市？
北京普通住宅界定標準：小區容積率1.0以下；單套建築面積140平米以下；實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。
2013年年6月30號是蘿崗樓市有史以來最為火爆的一個周末，中海譽城、萬科東薈城、嶺南山畔三大熱銷樓盤紮堆入市，與萬科東薈城相鄰的中海譽城開盤均價上漲到每平米1.5萬元，而不遠處的嶺南山畔樓盤直接將開盤均價漲到每平米2.2萬元。當天3000多人銷售現場，上演瞭蘿崗樓市的"三國殺"。
內容來自sina新聞
在蘿崗，2012年底房價還是每平米12000元的樓盤，價格現在已直接飆升到每平米15000元左右，甚至有的新開樓盤直接將價格標到每平米 2元。短短半年時間，一套100平方米的新房，房價至少上升瞭幾十萬元，而且這種房價走勢正在向二手房市場傳導。
2013年初，各地政府都立下瞭調控房價的"軍令狀"，廣州的房價不高於同期GDP漲幅和居民可支配收入增長幅度，這是年初廣州制定的樓市調控目標，也就是說，今年新開樓盤的房價不超過10%漲幅？那為什麼付先生和小陳都說自己買的樓盤，今年房價都超過10%的漲幅呢？付先生解釋說；"自己買的120平米的精裝三居房是一份購房款合同，而今年6月底，新開盤的精裝房已經改為裝修款和毛坯房款兩個購買合同。開發商采取"拆分購房款"方式，來躲避今年政府對新開樓盤房價的"限漲令"如果是還按原來銷售方式，新盤房價就會很高，現在廣州市新盤房價實施"限漲"政策，如果新開樓盤房價達不到調控要求，政府網上就"限簽"，開發商隻好想出這一招，把裝修和裸房來分開賣，這樣能達到逃避房價調控的監管，隻有這樣開發商才可以拿到預售銷售許可證。對於買房人說，不管是開發商們怎麼玩貓膩，自己也隻能接受，如果自己想買的話，所有購房人是沒有選擇的"。
北京市對新盤房價"限漲"已有半年，房價是否被有效控制瞭呢？據鏈傢數據顯示，7月份，新房純住宅均價達到每平方米22514元，比去年同期上漲瞭20.67%，創下歷史新高。北京房價漲幅最高的當屬"北京樓市風向標"---通州。今年政府對新開樓盤房價實施"限漲"政策，一些開發商就開始通過拆分購房款的方式，變相上漲房價，而被拆分成房屋精裝款的價格變化，則無法通過政府網簽數據統計到。為瞭摸清新盤房價上漲的原因，我們欄目記者周末跟隨看訪團，去通州新盤的售樓處進行瞭調查。
金名都樓盤80平米精裝小三居，總價85萬元，首付26萬元。在新房裡小陳告訴我們，這個樓盤的房價也是一直在上漲。2012年4月份買的，那時候麼每平米1.1萬元，現在下期新開盤可能要賣到每平米1.5萬元開盤價。
參加周末看房團他們也是第一次，400多人去通州看房，的確讓他們沒有想到，但小夥子說；"這不是最震撼的，那天我們去棗園看中建國際港的開盤，從樓盤的這個銷售中心已經排到馬路上瞭，那好比，跟地鐵站早高峰排隊似的，哪個更恐怖，我覺得這個絕對的剛需，切身有體會。現在北京新開樓盤各個都是"日光盤"，能買到房的就算是幸運的。
小夥子轉身進瞭地鐵。當天，北京預報有暴雨，而清早趕來參加看房團人數卻沒有減少，這也讓組織瞭8年看房團活動的楊揚同樣感到吃驚。"今天沒想到這樣的天氣，網友的購房熱情還這麼高漲，今天我們大概北京這邊一共是有將近20條的線路，然後有將近一百輛大巴車同時發車，大概涵蓋瞭北京這一百多個現在在售的一些熱銷的項目"。
眼看要發車，踩著點兒來的小兩口，匆匆走出地鐵口，急忙向工作人員打聽通州看房線路的大巴車。時間到瞭8：30，十幾輛大巴車同時離開瞭地鐵口，分成通州和亦莊兩條看房線路。我們在去通州看房的大巴車上，與最後趕來的這對看房人聊起瞭，他們看房的經歷。
旁邊的女友說；"我覺得房價肯定會漲，隻是說漲的快漲的慢的問題，就沒見有降過。現在自己是租房住，租房雖然好，但租房的話沒有歸屬感吧，房東讓你走你就得走，而且不能按自己的心意隨意裝修，就隻能說聽別人的"。
一：半年房價上漲每平米4千元
小劉憤怒的告訴我們："原來就說住建委這塊限制瞭價格，限制完價格之後，價格漲不上去瞭，現在我們看的好多盤基本上全部都改成精裝修的瞭，然後而且到時候，你就買房子之後，就和你簽兩份合同，一份是那個毛坯的，一份是精裝修的，其實價格到最後還是會漲上去，就說價格，房子的價格越來越高，越等價格越高，越買不起"。
對於北京新開樓盤拆分購房款，變相提高新開樓盤房價，看房團中的趙先生也深有感觸。趙先生說；開發商靠收取裝修費，不但房價推高，同時也增加瞭購房人的買房成本，因為，裝修款不享受購房按揭，購房人必須與購房首付款一次付清。
趙先生今天是一傢三口出動來看房，對於開發商變相推高新開樓盤房價的做法很是不滿，最近自己關註的一個項目叫邑上公館，最近的價格也是在漲，它的價格也是拆分瞭精裝修的價格和精裝修的部分，均價在每平米1.7萬元左右，但是精裝修的部分在每平米3000元左右，這部分就需要單獨支付，需要提前支付精裝修的部分房款。
我們在通州的合生濱江帝景售樓處看到，這裡的銷控表上顯示新房基本售罄，7月這個樓盤的銷售額近8.6億元，這傢開發商就是用拆分購房款的方式來規避調控的"限漲令"。上半年，"限漲令"給一線城市需求旺盛的新盤套上瞭"緊箍咒"，開發商為應對新開樓盤的"限漲"政策，通過拆分購房款，捂盤惜售、首期高開等方式來實現曲線漲價。
三：住房按揭的"最後晚餐"
廣州中地行的鄭先生分析說；萬科東薈城是廣州東部，蘿崗科學城一個剛需樓盤項目，2010年萬科以樓面地價每平米4700元拍得這塊住宅用地，而2012年精裝房開盤銷售均價已經達到每平米1.1萬元。隨著整個市場的回暖，還有這兩年的配套的逐步兌現，那麼最近的整個成交均價已經去到大概16000左右的水平瞭，那麼應該來說它的增幅在一年多的時間裡面可以達到大概是25%左右的這種升幅。
鏈傢地產總裁林倩介紹說：資金監管，那麼所有的首付款都存到這個資金監管賬戶，而且對業主而言還是比較有保障的，因為確實錢到位瞭，但是隨著產權真實的過戶到購房人名下之後再一次性的把這些所有的首付款撥給業主，這個是在國外已經非常普及的。
在金融貸款中心業務廳林倩說；上半年辦理二手房貸款人變化最大，3月份每天800人下降到現在300多人。如今各傢銀行都收緊瞭信貸，公積金貸款從4月份就不批瞭，現在就是選擇按揭貸款，首套購房人最多也隻能從銀行拿到九折優惠利率。林倩說"銀行現在首套七折的已經絕跡瞭，八五折的也越來越少瞭，在這樣的情況下其實購房人，尤其是你首次購房的購房人，你在利率的實質的負擔上面，其實跟過去更加重的，所以我們可以簡單地講，過去這種，因為在受到政策保護之下的首套房的這種低利率的時代基本上已經過去瞭，在市場放開之後，反而是大傢你在購房時候已經沒有免費午餐可以吃瞭，尤其是在現階段"。
北京厚澤投資擔保公司總經理蔣勇認為；貸款利率下限的放開，是人民銀行整個利率市場化很重要的一部分，為未來存款利率放開奠定瞭很重要的基礎。過去的三、四年裡銀根一直在緊縮，人民銀行一直在收縮流動性，其實，在按揭貸款市場裡，從最早的全面7折、到後來的首套7折、到首套8.5折，到今天為止，8.5折各傢銀行已經全面取消，並且預計，在今年的下半年整個市場資金量還會偏緊。整個的貸款利率還是上浮的趨勢。
中信銀行強紅告訴我們：從上半年商業銀行住房貸款的購房人群看，投資型購房的現象得到有效的遏制。在今年上半年這種剛性需求，購買首套房的剛性需求，包括改善型的購買第二套住房傢庭，第二套改善型需求的人員比例都有明顯上升，但是購買第三套以上的需求明顯得到遏制。
讓許多購房人忽略的是，北京普通住宅標準還停留在2011年的標準，而當時北京住宅平均交易價格是每平米1.8萬元，而今年上半年新建商品房均價每平米22541元，二手房均價每平米27089元，對購房人來說；本來隻需交1%契稅的普通住宅，由於普通住宅成交價標準沒有及時上調，普通住宅變"豪宅"。二手房契稅要提高到3%，而且營業稅沒有滿5年減免政策。
林倩解釋說："過去如果買瞭一套房是同樣一個小區，過去的價格是三萬二，那他還是普宅，他不用繳營業稅，但是他現在買的同樣的一個小區，這套房他的過戶指導價事實上已經變成三萬八瞭，那麼當下他買的這個小區就被視為非普通住宅瞭，那麼，他就必須要繳5.5%的營業稅"。
不管是信貸政策的改變、還是稅收政策調整、但購房人的信心沒有變，住建部政策研究中心主任秦虹認為：樓市調控大體上分為政策立法、土地調控、稅收調控和金融信貸調控。金融政策對房地產市場的影響，通常來講它是一種同步的影響，比如說，你貨幣政策放寬，這個就有利於房地產市場，資金成本低房地產市場相對來說就容易活躍，如果你整個環境緊，資金成本高，房地產市場相對來說就萎縮，這個想象比較容易觀察，是一致的，是同步的變化，那麼稅收政策對房地產市場的影響，其結果是不確定性的，到底是它對房價漲是有促進作用，還是對房價跌有促進作用，實際上，它不是特別確定，他有不確定性，主要看供求關系，比如說我們看到現在的香港，去年以來，一直采取一些稅收政策來提高外來人口買房成本，好比說要外來人口買房要多交額外的印花稅，那麼實際結果是怎樣呢？他的成交量是有一定下降，但是房價持續還在高位，甚至還在上漲。
近幾年，廣州城區商業住宅用地的供應越來越少，開發商們隻能跑到廣州市周邊拿地，如今，廣州多數新開樓盤都集中在花都、蘿崗、番禺等地區。蘿崗區距廣州城區約20公裡。我們在開泰大道路邊的售樓處，遇見瞭來這裡補辦購房手續的付先生。
2013年上半年的樓市，經歷瞭3月份成交量的井噴和4月交易的低潮。但一線城市的房地產市場，"高燒"依舊未退。房價不斷攀升，土地市場地王頻出，"拆分購房款"推高房價的遊戲還在上演。看來，如何建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，是擺在各地政府面前的一道必答題。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/10092383912.shtml
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